Un fenomeno in crescita esponenziale: l’evoluzione del turismo ha spostato le preferenze dai grandi alberghi verso formule di ospitalità più personali e flessibili. Un trend nato negli USA con piattaforme come Airbnb, oggi diventato un panorama variegato e un business solido, con vantaggi concreti rispetto ai classici contratti di locazione a lungo termine. Ma con tanta concorrenza, come si costruisce un progetto vincente?
La casa vacanza come idea è vecchia quanto il turismo di massa: case al mare, villeggiature, gîtes francesi. Quello che è cambiato radicalmente sono gli anni 2000: prima VRBO (1995) poi Airbnb (2007) hanno digitalizzato e democratizzato il mercato, portando chiunque avesse una stanza libera ad affittarla in pochi clic. Da lì l’esplosione. Oggi le strutture extralberghiere non sono più un’alternativa low-cost all’hotel: sono spesso la prima scelta, per flessibilità, autenticità e convenienza. Un mercato enorme, variegato, e sempre più competitivo.
A chi si rivolge questo articolo
L’articolo parla a chiunque si muova attorno a questo settore:
-Il proprietario con un immobile da valorizzare
-Chi sta valutando un acquisto a scopo ricettivo
-Il gestore che vuole prendere in affitto e condurre una struttura
Attorno a questo settore sono nate figure professionali che fino a pochi anni fa non esistevano: il Property Manager, il Revenue Manager, l’Home Stager… Un indotto che racconta meglio di qualsiasi dato quanto questo mercato sia cresciuto e strutturato. E il mercato, appunto, è tutto fuorché semplice: affitti brevi, case vacanze, affittacamere, B&B, agriturismi, residence, ostelli, case per ferie, alberghi diffusi: ogni formula ha le sue regole, la sua fiscalità, il suo modello di gestione, e classificazioni che cambiano da regione a regione. Scegliere la forma giusta non è un dettaglio: è già strategia.
Un panorama così ricco e articolato, però, è anche inevitabilmente competitivo.
La vera domanda, allora, è una sola:
-con tutta questa concorrenza come si costruisce un progetto che funzioni davvero, e che generi una rendita solida?
Dove aprire: sfatiamo il mito del "solo in centro funziona"
Una struttura funziona se risponde a una domanda reale, non se si trova in una zona di tendenza.
La vera domanda non è “dove vorrei stare io?” ma “chi ha bisogno di dormire qui?”
Qualche esempio:
-Vicino a un grande polo ospedaliero come il Policlinico di Bologna o il Gemelli di Roma: famiglie di pazienti, medici in trasferta, ricercatori. Domanda costante, tutto l’anno.
-Nel Chianti, nelle Langhe o sui colli Euganei: il viaggiatore non vuole essere in centro città, vuole esattamente essere immerso nella campagna.
-Vicino a un outlet importante come Serravalle Scrivia o Castel Romano: famiglie del weekend, stranieri che abbinano shopping e sosta. Un segmento spesso sottovalutato.
-Nei borghi dell’entroterra calabrese, lucano o siciliano: immobili acquistabili a prezzi bassissimi, domanda in crescita da parte di chi cerca autenticità lontano dai circuiti di massa.
-Vicino a un polo fieristico come quelli di Milano, Rimini o Verona: tariffe che durante gli eventi possono triplicare.
Questo ragionamento vale sia se hai già un immobile in una zona specifica, sia se stai ancora cercando dove acquistare.
La zona non fa la fortuna di una struttura: la fa la domanda che riesce a intercettare.
Progetto e strategia imprenditoriale
Nel punto precedente abbiamo detto che il successo lo fa la domanda che si riesce a intercettare.
Ma intercettare una domanda significa prima di tutto capire chi è il tuo target o chi sono i tuoi target.
In un’offerta sempre più affollata, la specializzazione non è un lusso: è l’unica vera arma competitiva. Il target del tuo immobile non è solo un dettaglio di marketing, è il punto di partenza di tutto.
La forma di ospitalità
La forma di ospitalità è data dall’incrocio di 3 variabili.
La scelta della formula ricettiva nasce dall’incrocio di tre variabili: il target che individui, il livello di gestione che sei disposto a sostenere, e la vocazione dell’immobile stesso.
Il target e la forma di ospitalità sono strettamente collegati, perché ogni tipologia di struttura risponde a bisogni specifici degli ospiti, definiti attraverso la buyer persona. Ad esempio, un agriturismo in Toscana è ideale per una buyer persona interessata a esperienze autentiche, natura e gastronomia locale, mentre un B&B si adatta a coppie o viaggiatori che cercano semplicità e un’atmosfera familiare. Allo stesso modo, una casa vacanze di fascia alta o una villa in affitto risponde ad un target con buona capacità di spesa, orientata a privacy, indipendenza e comfort, mentre un ostello è perfetto per giovani o backpacker con budget ridotto e desiderio di socialità. In questo senso, definire chiaramente la buyer persona permette di scegliere la forma di ospitalità più coerente, progettando un’offerta allineata a bisogni, aspettative ed esperienza complessiva.
Va considerato anche il livello di gestione: un affitto breve è un modello relativamente leggero, adatto a chi vuole mettere a reddito un immobile senza stravolgere la propria quotidianità. B&B e affittacamere con più camere richiedono invece un coinvolgimento più strutturato, con cambi, pulizie e check-in ricorrenti: un vero e proprio modello imprenditoriale, simile a quello alberghiero.
Ma attenzione anche all’immobile stesso: se ho un appartamento di 150 mq in un condominio, prima di ricavare cinque camere e cinque bagni vale la pena leggere il regolamento condominiale e valutare se quella conformazione regge davvero un uso così intensivo. C’è anche una questione di visione a lungo termine: trasformazioni troppo spinte, rischiano di compromettere la flessibilità futura dell’immobile. Se nel giro di pochi anni quell’appartamento dovesse tornare a uso residenziale, un intervento reversibile vale molto più di uno definitivo.
Il design
Avere una nicchia chiara è la chiave anche per il progetto architettonico. Il design è posizionamento.
Una masseria in Puglia vocata a un turismo esperienziale parlerà un linguaggio sobrio ed evocativo, materiali naturali e locali, spazi che esaltano la storia del luogo. Una struttura vicino a una stazione in una grande città, pensata per giovani e viaggiatori veloci, potrà invece ispirarsi al design degli ostelli contemporanei: pop, smart, funzionale, con tecnologia integrata.
Di nuovo, da tenere a mente la visione a lungo termine. Se dopo cinque o dieci anni l’immobile dovesse tornare a uso residenziale, un progetto troppo specializzato potrebbe diventare un problema. Un buon progetto, tiene un occhio alla reversibilità fin dall’inizio.
Quello che vale per tutti
Al di là del target, della zona e della formula scelta, esistono elementi comuni a qualsiasi struttura ricettiva: letti comodi e possibilmente modulari, impianti efficienti per riscaldamento, raffrescamento e acqua calda, arredi pensati per la gestione operativa prima ancora che per l’estetica. Di questo abbiamo parlato in dettaglio nell’articolo: Come arredare una casa vacanze.
Quanto costa il progetto e la ristrutturazione
La variabile decisiva è lo stato di partenza dell’immobile.
Immobile in buone condizioni
Se la struttura è recente o già ristrutturata, non significa automaticamente che sia pronta per fare una buona rendita.
Significa però che probabilmente non è necessario partire da zero.
In questo caso il ragionamento è:
-cosa serve davvero per trasformarla in una struttura ricettiva che funzioni?
Si parte dalle dotazioni obbligatorie, dai piccoli adattamenti normativi, da qualche modifica all’arredo pensato per il target. A volte, se ne vale la pena, anche una piccola modifica distributiva può aprire scenari completamente diversi, ribaltando le potenzialità commerciali dello spazio. In questo caso il valore aggiunto non lo fa il cantiere, lo fa il progetto: piccoli accorgimenti mirati, costo contenuto, ritorno sull’investimento rapido.
Immobile da ristrutturare
Qui si apre invece la possibilità più interessante, anche se più impegnativa.
Partire da zero, o quasi, significa poter ottimizzare ogni centimetro: ridistribuire gli spazi, poter scegliere quale forma di ospitalità, valutare se fare un’operazione immobiliare importante.
L’investimento è più alto, ma il risultato è una struttura costruita su misura per il suo scopo, senza compromessi ereditati da una destinazione d’uso precedente. Normalmente queste strutture, proprio perché progettate dall’inizio con una logica ricettiva, performano meglio sul mercato e giustificano tariffe più alte. Investimento più alto, ma risultato superiore e struttura costruita su misura.
La logica del ROI (Ritorno sull’investimento) prima del cantiere: calcolare il rendimento atteso prima di spendere un euro.
Il progetto architettonico e quello economico devono andare a braccetto fin dall’inizio: uno senza l’altro è una scommessa, non una strategia.
Tre casi studio dal portfolio Amnios Architettura
Tre immobili, tre punti di partenza diversi, tre strategie differenti. Ecco come nella pratica si traduce tutto ciò di cui abbiamo parlato finora.
Caso A: Villa Pratolauro. Affitti brevi, intervento leggero e graduale.
La villa partiva da un buono stato generale: nessuna ristrutturazione pesante da fare, ma tanto potenziale inespresso. Il primo intervento è stato essenziale e mirato: aria condizionata in ogni stanza, trasformazione degli ambienti secondari (lo studio, la piccola palestra, la stanza di servizio) in camere doppie e triple, e una manutenzione ordinaria accurata, dalla tinteggiatura alle finiture. Niente di più di quello che serviva per aprire.
Dopo un anno di attività, con una conoscenza più precisa del mercato e degli ospiti, si è fatto un investimento ragionato: la creazione di un’area SPA. Sotto una tettoia che ospitava un tavolo da ping pong (oggi semplicemente spostato) è nata una zona relax con minipiscina Jacuzzi a sei posti, chiusa e climatizzata grazie alle VePa (Vetrate Panoramiche) e all’aria condizionata, fruibile tutto l’anno. Un intervento mirato, pensato per chi cerca una “vacanza nella vacanza”, che ha rafforzato e definito l’identità della villa. Il risultato: prezzi e guadagni notevolmente aumentati.
Affitti Brevi Villa Pratolauro.
Caso B: Station to Station, Roma Termini. Affittacamere, ristrutturazione completa.
Lo Station to Station, a pochi passi dalla stazione Termini di Roma, nasce da un immobile di circa 70 mq in condizioni fatiscenti. Una tela completamente da riscrivere. La configurazione di partenza era quella di un piccolo trilocale: due camere, un soggiorno con angolo cottura, un bagno.
Ricavare un secondo bagno in 70 mq è cosa logica, ma quella scelta si è rivelata la leva progettuale decisiva. Avere tante camere quanti bagni ha aperto la possibilità di adottare la formula dell’affittacamere, che studiando il mercato di zona si è rivelata capace di quasi raddoppiare i guadagni rispetto all’affitto breve: ogni stanza venduta separatamente, tasso di riempimento più alto, redditività superiore.
La posizione vicino a Termini si presta perfettamente a un target preciso: giovani viaggiatori e backpacker, che cercano soluzioni accessibili e conviviali. Stanza privata, spazi comuni condivisi, un soggiorno dove incontrare altri ospiti. Da lì ogni scelta progettuale è stata coerente: struttura smart, pop, colorata, con arredi flessibili e grande attenzione alla connettività, quasi a richiamare il linguaggio degli ostelli contemporanei più evoluti. Un concept chiaro, costruito per massimizzare attrattività e redditività.
Affittacamere Station to Station.
Caso C: Casa Blu e Casa Verde. Case vacanze, frazionamento.
Un appartamento di 120 mq in ottima zona, ma in condizioni non ottimali, il che, di nuovo, ha lasciato carta bianca sul progetto. La scelta non è stata ristrutturarlo come un’unica unità, ma frazionarlo in due case vacanze distinte: Casa Blu e Casa Verde. Due appartamenti minimal, con colori forti e identità riconoscibile, pratici, smart, contemporanei e flessibili, capaci di accogliere coppie, gruppi di amici o piccole famiglie.
La logica è duplice. Da un lato, avere due unità ha quasi raddoppiato la rendita rispetto a gestire un unico grande appartamento. Dall’altro, la visione era più ampia: un’operazione immobiliare pensata anche sul lungo periodo. Tagli medio-piccoli a Roma sono pochi e molto ricercati, in un momento storico di famiglie più ristrette e mercato immobiliare in tensione. Che si tratti di continuare con le case vacanze, affittarle a lungo termine o venderle, il frazionamento ha moltiplicato le opzioni. Non solo il reddito oggi, ma il valore dell’asset domani.
Case Vacanze: Casa Blu e Casa Verde.
Come può aiutarti Amnios Architettura
Un progetto vincente nasce dall’incrocio di competenze architettoniche, conoscenza del mercato delle strutture ricettive e visione imprenditoriale.
Con una consulenza capiamo insieme se la tua struttura può funzionare, in quale forma e con quali interventi, a volte bastano piccoli accorgimenti, a volte vale la pena di una ristrutturazione completa.