Gli affitti brevi a Roma sono ormai un argomento sulla bocca di tutti. Un business che può sembrare semplice e vantaggioso: soggiorni brevi, possibilità di riprendere possesso dell’immobile quando si vuole, maggiore controllo rispetto agli affitti lunghi e guadagni apparentemente elevati.
Negli ultimi anni, però, la realtà è cambiata. A Roma, complice anche l’attesa per il Giubileo, molti hanno pensato di arricchirsi aprendo una casa vacanza. Il risultato? Un mercato altamente competitivo, in cui si confrontano immobili sempre più belli, curati e professionali, spesso a prezzi molto aggressivi. E, mentre l’offerta è aumentata, la domanda legata al pellegrinaggio ha spesso trovato risposta nelle strutture ecclesiastiche, non negli affitti brevi.
Dall’inizio a oggi: l’evoluzione degli affitti brevi a Roma
• 2008: gli annunci Airbnb a Roma erano quasi inesistenti e la qualità piuttosto bassa.
• 2018-2019: primo boom degli affitti brevi, con oltre 30.000 annunci in città, soprattutto nel centro storico.
• 2020: il Covid ha causato un crollo della domanda e un forte calo delle prenotazioni.
• 2021-2022: segnano la ripartenza: per riconquistare i viaggiatori dopo la pandemia, gli host hanno alzato gli standard di pulizia, migliorato la qualità degli alloggi, spesso ristrutturando.
• 2023-2025: secondo boom, il mercato è maturato. Secondo Airbtics, gli annunci attivi a Roma sono passati da 25.720 nel 2024 a 29.378 nel 2025. Oggi dominano i Superhost, i gestori professionali, le case di alto design: la qualità è diventata la chiave del successo.
Perché non ci si può improvvisare
Se un tempo bastava arredare in modo “carino”, oggi non è più così.
Gli ospiti ormai esigono alloggi progettati sulle loro esigenze di viaggio: la zona notte deve essere comoda perché in genere tornano solo per dormire, amano l’aria condizionata, ma tendono a usarla senza misura, per questo è opportuno prevedere sistemi impiantistici efficienti che limitino i consumi. E questi sono solo un paio di esempi tra le infinite accortezze da conoscere.
Ma non basta. In un mercato così competitivo serve anche un design accattivante, unico e distintivo. Gli ospiti non prenotano ambienti neutri o impersonali: scelgono case che sappiano distinguersi, catturare l’attenzione e trasformare il soggiorno in un’esperienza memorabile (ne abbiamo parlato anche in questo articolo).
L’importanza del progetto e della strategia
Per aprire una casa vacanza oggi non basta “mettere in affitto” un immobile. Serve:
- Uno studio di fattibilità → per capire se conviene davvero aprire una struttura ricettiva o se è meglio valutare altre forme di reddito (affitti medi o lunghi, locazioni miste, ecc.).
- Analisi normativa → perché non tutti gli immobili hanno i requisiti per diventare casa vacanza o affittacamere.
- Definizione del modello → affitti brevi, casa vacanza, affittacamere ecc.: ogni formula ha regole diverse.
- Progetto di ristrutturazione e interior design → il design non può essere generico. Deve nascere da un’analisi del comportamento degli ospiti e dei loro bisogni. Per esempio: nel progetto Station to Station a Termini ci siamo rivolte a un pubblico giovane e internazionale; per Casa Verde e Casa Blu al Vaticano abbiamo invece progettato spazi flessibili per famiglie e coppie. In entrambi i casi il design è stato spinto e accattivante, su misura del target, ma ottimizzato negli investimenti per garantire un ritorno economico (scarica questa guida per saperne di più – rimando al link della risorsa gratuita GUIDA B2C).
- Calcolo ROI → stimare costi, investimenti e guadagni attesi.
Scarica la guida "Valore di un Immobile"
Casa Verde e Casa Blu: case vacanze progettate da Amnios Architettura.
Perché scegliere Amnios
Noi di Amnios siamo architette specializzate in ristrutturazione e messa a reddito di immobili. Non solo: siamo anche proprietarie e gestori di affitti brevi a Roma. Questo significa che conosciamo il mercato sia dal punto di vista progettuale che gestionale.
Abbiamo già aiutato diversi proprietari a trasformare i loro immobili in strutture ricettive di successo, con progetti che uniscono:
- studi di fattibilità
- design unico e riconoscibile,
- ottimizzazione degli spazi,
- attenzione alle normative,
- strategie di gestione.
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